房屋拆迁应的法定程序-上海动迁拆迁律师

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方燕律师系上海市光明律师事务所副主任、合伙人，上海法治天地频道《法宝365》特邀嘉宾主持。
　　方燕律师，十多年丰富的律师从业经验，精通上海房屋动拆迁、宅基地动迁、公房动迁、私房动迁、分家析产等专业领域，胜诉率高。
　　方燕律师凭借敏锐的前瞻性、精准的定位性和高超的专业性，利用娴熟的法律技巧维护当事人的合法权益，充分发挥律师法律服务体系的优势，在法律允许的范围内为被拆迁人争取最大限度的拆迁补偿利益。
　　律师荣誉：
　　2009年度上海市闸北区司法行政系统先进个人
　　闸北区优秀法律援助律师
　　闸北区优秀法律援助律师方燕同志办理的“周某人身损害赔偿案”入选全国百件法律援助优秀案例

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上海拆迁律师方燕律师
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房屋拆迁应的法定程序 上海拆迁律师方燕联系电话：13661982247 　　拆迁行为的设立必须经过规定的申请、审批以及其他必经的程序，获批准后，拆迁行为才能成为合法行为，拆迁人和被拆迁人的合法权益才受到法律保护。拆迁是改造、建设的前期工作，涉及房产管理、土地管理、规划管理等一系列行政管理的内容，甚至涉及到公安部门的户籍管理，其不仅涉及到拆迁人与被拆迁人之间的关系，而且还涉及到拆迁主管部门与其他部门的关系。房屋拆迁主要经过以下几个法定步骤：
　　(一)拆迁的申请。拆迁人需要拆迁房屋时，必须向县级以上人民政府的房屋拆迁主管部门提出申请，申请应当以书面形式提交。申请时，必须提交与拆迁行为相关的国家规定的基本文件：
　　1、基本建设批准文件;
　　2、建筑用地互线图;
　　3、建设银行出具的建设项目资金证明;
　　4、拆迁安置计划和拆迁安置方案。
　　(二) 审批。拆迁主管部门在收到拆迁人的申请和必要的证明文件后对拆迁申请进行审查。拆迁主管部门在审查了拆迁人有关批准文件的合法性后，对拆迁人的申请决定是否予以批准。拆迁主管部门在审查、审批申请时，应给拆迁人提供关于拆迁政策、拆迁区域内房屋的产权产籍和居住使用等情况，作好必要的拆迁行政服务工作，使拆迁工作能顺利进行。拆迁申请获得批准后，拆迁主管部门发给拆迁许可证，将决定以书面形式通知拆迁申请人。
　　(三)公告。房屋拆迁许可证一经发放，房屋拆迁主管部门就应当将拆迁人、拆迁范围、搬迁期限等以房屋拆迁公告或者其他形式予以公布。
　　(四)封户。由于拆迁范围的户口是确定拆迁范围内被拆迁人的一条基本依据，也是确定拆迁范围内需要安置的人数的基本依据。在决定拆迁以前已经合法使用拆迁范围内房屋的居民和单位才是拆迁安置对象。这里所指的被拆迁房屋的居民和单位才是拆迁安置内具有正式户口的公民和在拆迁范围内具有营业执照或者正式办公地的机关、团体、企事业单位，所以，拆迁一经批准，拆迁范围内的户口就应处于暂时的稳定状态，这就需要冻结户口。其目的是为了防止拆迁范围内被拆除房屋使用人的不合理增加，给拆迁人的安置负担加重。因此，在拆迁范围确定后，拆迁范围所在地县级以上人民政府房屋拆迁主管部门在批准拆迁的同时，应将批准拆迁的决定及其有关事项及时通知房屋拆迁所在地的公安部门，由其协助暂停向拆迁范围内迁入居民户口和暂停办理拆迁范围内的居民分户。
　　(五)签订拆迁协议。在完成上述拆迁手续后，拆迁人与被拆迁必须就补偿、安置等问题签订书面协议。由于在拆迁过程中，拆迁人与被拆迁人之间所发生的民事法律关系主要是补偿和安置，因而，对于补偿和安置以及相关的问题，拆迁当事人双方应该对其责任和权利作出明确的界定，并且以文字形式签订书面的协议，以便成为拆迁当事人共同遵守的准则。
　　拆迁协议必须在房屋拆迁主管部门公布的规定拆迁期限内签订，在规定的拆迁期限前或后签订的拆迁协议均无效。拆迁协议签订后，拆迁人与被拆迁人必须遵守，履行拆迁协议的各项条款，否则就要承担相应的民事法律责任。
　　(六)拆迁协议的公证与备案。拆迁协议签订后，拆迁双方当事人可依法进行公证，但协议签订后，拆迁双方当事人可依法进行公证，但拆迁协议的公证不是强制性的，即不是协议生效的必要条件，当事人既可以选择公证，也可以不选择公证，任何一方都不得强迫另一方。但不管协议是否进行公证，协议都必须送交拆迁主管部门备案，建立备案制度，以便主管部门对补偿、安置协议是否订得合适进行监督。
　　(七)协议的执行。如果拆迁双方当事人对拆迁协议无异议，则双方就按照协议规定的补偿形式、补偿金额、安置用房面积、安置地点、搬迁方式和过渡期限等内容去执行。无论任何一方违反协议，都将承担相应的法律责任